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房地产企业如何搭建运营管理体系

发布日期:2021-01-05 作者: 来源:

房企当前状况
当前行业转型升级,房地产运营管理的重要性凸显。实际管理过程中,中小型房企和大型房企在运营管理体系的建设和实践上存在两极化的倾向。项目总

一是中小型房地产企业运营概念不清晰,运营管理体系普遍不健全。这部分企业运营管理停留在计划管理阶段,单纯的在制定计划,检查计划。有些企业计划管理很薄弱,尤其是一些小型房企和国有企业,甚至没有计划管理部门,计划管理由综合部门代为管理。

这部分企业没有目标管理的概念,局部企业内部甚至存在工程部门、运营部门对当前企业开发的面积、竣工面积、在售面积的口径不一致的情况。

二是大型企业受传染,过度放大运营管理的概念和范围。在我们服务的房地产企业当中,能够取得卓越成就的企业首先是有清晰的战略,其次是有完善的管理体系,运营管理仅是手段之一而不是全部。
在房地产开发价值链中,每个专业条线和职能都非常重要,都有不可替代的核心价值。

为了规避房地产运营管理的一些理念误区,帮助房地产企业正确的认识并做好运营管理,高景亚太专门结合实战经验,为房地产企业详细讲解管理体系建设的运营管理核心要素。

OPPRIC运营管理模型
Operation management model
目标管理(O)
计划管理(P)
会议管理(C)
流程管理(P)
成果管理(R)
信息化管理(I)
通常情况下,企业运营管理是围绕OPPRIC运营管理模型搭建运营管理体系,先完善目标管理(O),计划管理(P)、会议管理(C)三个基础保障元素,再提升流程管理(P)、成果管理(R)、信息化管理(I)三个品质保障元素,这代表了运营管理过程中的六个关键要点。

运营管理要以目标管理为核心导向
Target management is the core
运营目标管理是运营部门最核心使命和最重要的职能,它包括了目标的制定、目标的监控管理、目标的考核三个基本元素。运营目标制定往往围绕平衡积分卡的四维度展开,实际应用中更多的是围绕财务目标展开,包括销售额、回款额、利润率等。
目标监控管理要依托计划数据、成本预算数据、销售数据,严格管理进度、成本、品质三个支撑因子和定位、定价、销售三个影响性因子,要根据实际销售情况合理的优化存货结构,保障可售货源能满足销售目标达成,保障动态收益可以带动滚动开发。

运营管理要以计划管理为主线
Plan management is the main line
计划管理要把各专业职能部门的关键性工作穿在一条时间主线上。要特别注重里程碑节点的设置、计划的串联分解和分层管理。
里程碑节点的制定,一般要包括项目定位、规划方案、单体方案、施工图设计、总包监理确定、开工、达预售条件/开盘、结构封顶、竣工备案、集中入住这十个节点,在此基础上,可针对项目管理现状,将难点及进度的过程控制点、对财务/现金流造成影响的节点等增设为关键节点。
计划的串联制定是要搞清楚计划制定的先后顺序,体现自上而下的思想,要根据经营计划确定里程碑节点,根据里程碑节点确定项目开发运营计划;根据开发运营计划分解制定设计计划、报批报建计划、营销计划;根据开发计划、设计计划制定工程进度计划;根据工程进度计划制定采购计划;根据采购计划、工程进度计划制定资金计划。
计划制定要凸显分层管理意识,也就是一二三级关键节点的分层管理,一般决策层要关注里程碑一级节点,运营部门要考核到二级节点,项目单元要自控到三级节点。

运营管理要以会议管理为手段
Meeting management as a means
目前很多房地产企业的会议管理体系化不足、随意性大、效果不佳。会议管理体系的策划要匹配管控模式,分层分类策划,分层要按照公司管控层级来,分类要按照进度、质量、成本、风险影响点来。
要注意会议的落实,很多会议开了就开了,然后没有后续了,因为浪费了公司的时间,而时间就是成本,这样的会议除了做秀之外没有意义。会议督导执行要体现在会议体系的管理要点中,重要事项要嵌入计划考核,重大事项决策层要亲自参与督办。

运营管理要以关键成果为检验
The key outcome is testing
落实责任要以成果落实,检验工作要以成果检验。工作成果/标准类成果反映项目各个阶段需要输出的工作成果内容、提要及深度要求,体现了专业化和标准化操作的要求,是确保下游工作按时、保质开展的前提条件。
工作成果/标准类成果的检验以下游部门的认可或内部会议通过为标准,实体类成果主要指工程项目的实体成果,可以通过现场检查、照片等体现成果的完成情况。运营部门应形成阶段性关键成果管理标准,体提出明确的成果管理要求,形成相应的成果模板,推动相关工作效率的提升。

运营管理要以流程管理为突破
Process management is the breakthrough
运营管理部门不能只扎在具体事务工作中守着计划做统计、做分析,要不断地、持续地强化流程管理的概念,推动流程体系优化。这需要运营管理部门树立流程优化思维,尤其是审批流,如何进行流程事项的分类、如何设置流程审批人、如何设置流程审批的先后顺序都体现出了运营管理部门的专业水平。
目前,少数房地产企业采用的信息化系统中,审批流程的分类是按专业模块聚类,而不是按价值链归类,这样导致后续实际操作中存在审批事项的入口不清晰的问题,应当重视并优化。运营部门对操作流也应当进行把控,每年要定期组织专业部门优化操作流程,凸显价值流,消除无效流程,提升流程的价值。

运营管理要以信息化对接为提升
Information docking for promotion
信息化手段可以有效提升管理的效率,实现实时化的局部数据监控和局部无纸化办公。需要提醒的是,有很多企业走入了信息化的误区,为了信息化而信息化,是特别不可取的。
信息化是一种技术,需要合理的管理体系框架作为支撑,也就是房地产企业要首先注重建设合理的组织管控模式、合理的组织权责分配、合理的流程体系、合理的薪酬考核制度,有了这些之后再将这些框架通过信息化手段实现,这就会让管理体系如虎添翼,效率加倍。

   语
成长型中小房地产企业和转型中的国有房地产企业,既不能固步不前不重视运营管理,也不能好高骛远追求虚无概念,要实实在在的坚持以目标管理为导向、以计划管理为主线、以会议管理为手段、以成果管理为检验、以流程管理为突破、以信息化对接为提升的思路来完善系统化规范,用规范化的管理界定尽可能多的问题,持续稳健地实现运营管理水平和效益的提升。

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