13048847309

西南精品课回顾|5月29日•《重庆房地产合作项目全过程管控》

发布日期:2021-06-01 作者:小高 来源:


精品公开课回顾

 

房地产地价高位震荡、市场下行,各大开发企业抱团取暖合作开发,共度难关清华大学房地产总裁班

 

为此,高景亚太南方总院特聘郝老师于2021年5月29日在重庆开展《房地产合作开发项目的项目管理》课程,立足于产业现状,组织精干力量,深入研究行业合作案例,在此基础上推出“房地产合作开发与管理”课程。

 

本次课程主要围绕:房地产行业合作开发趋势、房地产合作开发模式概述、合作项目全过程管控要点、标杆企业合作开发模式剖析四个方面展开。项目总

 

 

课程干货分享

 

一、房地产行业合作开发趋势

郝老师在课堂上指出,近年来,房地产行业集中度快速提升,TOP100市场集中度逐年提高,且集中度提高速度总体呈快速增长趋势。大量房地产领先企业采取合作模式,强强联合成为实现业绩快速攀升的一种方式,大型企业权益占比逐年降低。

 

“土地两集中”政策出台,导致一、二线城市土地市场竞争日趋激

烈,土地价格持续保持高位。

 

①供应端变革,加大房企对于土地竞争;

②举债拿地模式难以为继;

③进一步加大有市场的三四线城市竞争。

 

 

 

截至2021年5月18日,共12个城市完成首批集中供地,总成交建筑面积约为4967万平方米,总成交额5221亿元;房企“扎堆”拍地竞争激烈,地价普遍提升,但城市热度分化进一步凸显,热点城市盈利空间继续收窄。

 

首批集中供地呈现分化特点,城市之间冷热不均,杭州、重庆、深圳等城市土地平均溢价率均超过30%。杭州出让的57宗土地中,近20宗刷新所在板块地价新高。

 

另一方面,长春38宗土地中有32宗以底价成交,青岛首批集中供地土地平均溢价率仅为2%。市场热度比较高的无锡、厦门、重庆、杭州、北京等城市地货比接近0.7,房企盈利空间相对较小。

 

 重庆市场相对北京市场,合作较低,合作拿地比例仅为20%

拿地门槛变高、获取土地难度加大成为企业合作一关键因素政企合作趋势增强产业地产成为合作主流

 

合作开发作为房企的一种经营方式,主要基于四大目的

①结合自身优势及合作方优势,进行资源整合;

②对冲不确定性,降低风险;

③快速实现规模化;

④学习合作方成熟先进的管理理念及技术方法。

 

二、房地产合作开发模式概述

 

前期合作模式:收购、合作拿地、前期融资

后期开发管理模式:我方操盘、对方操盘、联合操盘

 

 

 

三、合作项目全过程管控要点

合作项目全过程管控要点,主要包括投资研判、协议签订、运营管控。

①投资研判3大要素:合作方选择、合作方式选择、合作项目要求

②协议签订3大管控关键点:理清谈判要点、明确重大事项原则、协议范本标准化

③运营管控4大核心:目标管理、运营机制、业务管控、风险管控

 

四、标杆企业合作开发模式剖析

万科合作开发模式解析

 

万科小股操盘的基本原则


①持股比例较小持有一定股份,但不控股,甚至持股比例可低到10%左右

②要取得操盘权力由项目经营管理方(操盘者)全权经营管理项目,其他投资人无论是否控股,均不干预项目具体经营管理

③获得项目管理费及超额利润操盘者先按照销售收入收取一定比例的管理费,然后按照股权比例进行收益分配;分配比例与持股比例不一定相同,操盘者可以和其他投资人签订协议,按照项目最终的收益情况,设立浮动的分配方案。

 

旭辉合作开发模式:

 

旭辉合作开发的新特征:

①合作程度更深,涉及领域更广

如旭辉与荣华控股签署相关协议,除了在地产开发上的联手外,还将涉及养老服务、农业产业、地产管理等多元业务。同样的,作为中城联盟成员企业,旭辉与中城联盟的战略合作,也较此前关系更深进一步,既有项目开发,也有收并购等方面的合作。

 

②战略性合作城市更广泛,并深耕首入城市

 

在城市拓展方面,旭辉也更倾向于以合作的方式进入新拓展的城市。2017年新进城市10个,包括无锡、温州、成都、太原、西安、大连、青岛、石家庄、海口、香港,其中无锡、成都、青岛、太原、西安、海口、香港均是以合作方式首次进入的城市。在新进城市过程中,不仅仅与房企进行单个项目的开发合作,更注重通过战略性合作,或对更广泛的城市进行项目深度开发合作,或对区域城市进行持续深耕

 

③持续保持合作开发姿态

旭辉在17年上半年新增土地储备权益不是100%的项目占比达到66%,依然保持较高的比重。此外,旭辉在拿到楼板价较高的地块时,为了进行优势互补,也会引入“伙伴”进行联合开发。

 

以上就是本次课程的部分干货内容了。有关于高景亚太南方总院的更多课程可以关注本公众号哦!


更多资讯可以关注高景亚太南方总院微信公众号:高景亚太房地产研修