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西南精品课回顾|4月17日•成都《房地产工程施工大穿插管控要点》

发布日期:2021-04-20 作者:小高 来源:

精品公开课回顾

房地产因政府的调控政策,市场供需关系的变化,加上近年环保治理强度加大,开发成本不断上升,房地产净利润率明显下滑,增收不增利已成为新常态。通过缩短开发周期,加快资金周转,节约管理成本,已成为行业的迫切需要。项目总


同时,在传统施工流水中,流水线单一、多余工作面闲置,导致施工周期长管理成本高。通过施工整体大穿插,合理安排组织资源可以充分利用工作面,可节约20%以上的工期。房地产培训


基于此,高景亚太特聘刘老师于2021年4月17日在成都开展《房地产工程施工大穿插管控要点》课程,为大家分享一些快速有效的穿插施工干货内容。



 课堂干货分享

本次课程主要围绕:施工穿插常见认知偏差与穿插模型、大穿插施工的整体组织与策划要求、项目如何合理确定工序插入时间、批量精装修的主要质量管理要点这四大板块展开。


刘老师在课堂上指出,施工穿插的偏见往往有很多,比如大穿插适合于所有项目、大穿插适用于所有业态、大穿插对施工单位有利、大穿插是项目公司的事、大穿插是工程部门的事等都是不正确的观念。


穿插体系选择的关键因素:


大穿插施工整体组织与策划?


集团的穿插管理:制定合适的穿插模型;制定穿插施工总体指引;制定配套设计招采制度;梳理标准工序,形成模板;制定穿插模板,标准工期;穿插模型应根据公司及区域情况制定;选择不同的技术,要求不同的管理要求 。


集团的穿插管理-制定施工穿插操作指引(碧桂园穿插施工-出图和招采穿插 ):


项目层面的穿插实施-穿插策划要点-组织架构:

 

项目层面的穿插实施-穿插策划要点-分段验收:


为满足监管部门对主体验收的要求,每5层联合建设、监理、设计、施工、单位对主体结构进行签字验收,作为主体验收过程资料。

 

项目层面的穿插实施-穿插策划要点-移交管理制度:


1、土建书面通知精装修验收,5层为一单位


2、装修3天内提交检查报告,土建3天内完成整改


3、整改完成项达90%方可移交,其余由装修有偿处理


4、如整改达不到90%,土建续整改并承担装修窝工费


5、总包水电安装班组、甲分包单位移交管理参照执行

                                                                      


项目层面的穿插实施-穿插策划要点-垂直运输:


专人对垂直运输机械管理,栋号长为该栋统一协调人。


项目层面的穿插实施-穿插策划要点- 交通及楼层状态:


在初装修及精装修完成楼层,室内梯间隔断,交通通过施工电梯, 确保各段施工作业不干扰。


如何确定工序插入的合理时间?


1、塔楼主体穿插时间计算-关键是连续均衡作业:


内外墙抹灰插入,抹灰按3天/层。结构封顶,砌体在30层,受顶砖施工及二次配管的影响,抹灰最多施工到27层。3*26=78天,78/3.5=22层,所以,内抹灰在砌体8层左右,即结构18层时插入。对政府只同意主体分两次验收时,砌体及抹灰可正常进行。


外架拆除时间。第一段外墙装饰完成立即拆除第一段外架,给首层大堂装修及首层市政、园建施工提供工作面。此时,主体结构在30层左右。第二段外架拆除时,屋面结构完成。第三段外架拆除时,屋面-26层外墙抹灰完成。最后一段外架拆除即主体封顶后70-75天左右完成。


地库及其它穿插要求:


批量精装修的主要质量管理要点:


1、设计前置:3 初装与精装的插入条件土建、水电、装修、墙板图纸二次会审


2、图纸深化:模板深化图;安装固化图;套管布置图;室内砌体;开间尺寸图;门窗洞口固化图;瓷砖排版图;龙骨排版图;铝扣板排版图;地板排版图 。


3、甲分包管理 :所有甲分包、甲供材单位全部单独签订合同,并与总包签订管 理协议,便于统筹协调。


4、计划统筹 工业化产品,排除样板房干扰,装修计划与土建计划同步实施。


5、提高精度:铝模+内墙板+过程实测实量,确保实测合格率,减少整改项。铝模垂平【0,5】,墙体薄抹 。


                                                                     


6、减少工序:除卫生间降板和楼面砂浆找平层外,全面取消湿作业,减少工序,同时控制质量。


7、积累经验:组织到外地考察学习,并对管理骨干进行培训,实行对口管理。


8、交叉污染:初装修移交精装修前,完成当层所有初装内容:包括外墙、公共部位、管井、楼梯间等。移交后,由精装修班组管理。


9、主体验收:达成分段验收意见,形成监督交底,为精装修提前穿插创造条件。 




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