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干货|标杆房地产设计管控要点汇编!

发布日期:2021-04-15 作者:小高 来源:

前言:设计管控是贯穿于房地产开发始末的,针对设计成果的,兼任务管理、资源管理、进度管理、技术管理的系统化管理工作。那么设计管控改如何实施呢?商业地产总裁班


01

建筑专业设计管控要点


1、总平面设计 


①施工图总图应与方案内审、初步设计内审意见一致,如有修改,修改的原因应书面通知我方并取得同意。同济大学项目总


②总图应明确表示各出入口与市政道路标高、交通流线及站点之间关系。并核对周边市政道路的标高、出入口位置的准确性,应与景观竖向设计一致。主要道路停车港湾应有明确设计。


③应绘制一层组合总平面图,将道路关系、各出入口关系、排风井、配套设施、±0.000 标高、分区管理围墙位置等反映在图面上。景观总图中对于建筑总平面的修改也应反映在图面上,确保一致性。 


④ 配建用房应符合以下要求: 

a. 总图中的变电站(箱变)、垃圾压缩站、垃圾收集房、煤气调压站、门卫、围墙等应根据要求布置。应有各专业施工图设计。 


b. 总图中排风口、地下车库出入口、变电站、垃圾压缩站、垃圾收集房、煤气调压站等建筑物与住宅建筑间距应满足环评要求。 


c. 人防出入口、排风口应在总图中准确体现。


⑤ 地库出入口、排风口等应满足: 


a. 机动车库出入口数量是否按照消防和停车数量设计。机动车库出入口与城市道路规划红线距离应满足 7.5m,与小区内部道路距离应可以停一辆车位置。


b. 主楼地库与大地库原则上应连通。 


c. 地库出入口与住宅间距应不小于 10m,如<10m 必须按照环评要求处理实施。


d. 排风井与住宅间距应不小于 10m。


⑥红、蓝线划示应注意: 

a. 规划道路红线应取得规划或测绘部门划示红线的电子文件,不得依据土地局的界址点自行绘制道路红线。 


b. 河道蓝线应取得水务部门划示蓝线的电子文件,不得依据土地局的界址点自行绘制河道蓝线。


c. 小区内所有单体,包括基础、附属设施、道路应控制在红线内。 


⑦面积计算应注意: 

a. 地上建筑面积与地下建筑的面积在修规与方案阶段应适当放大(建议地上 1-2%,地下 2%,地上可放大保温面积)。同时应注意总图面积指标应按照土地出让文件的上限申报技术指标,给后期规证增容留有可能性。 


b. 从可研→修规→方案→施工图依次面积逐步核实缩小(避免因施工图建筑面积超过项目可研批文、IC 卡招标建筑面积,导致规证无法办理)。


c. 屋顶层、架空层等按规范可不计入容积率的面积,必须计入总建筑面积。 


d. 应在方案阶段评估架空层面积、挑高面积、地下室面积(抬高周边道路大于 1 米)、地面停车库等所损失的计容可销面积,并书面提交我方确认。 


e. 图纸上的经济技术指标需与报监(建)表、审图备案表上内容一致。同时提供各类主力房型的面积段与比例表,并确认与我方任务书一致(须注意地下设备间等用房分摊规则) 


f. 配套用房(如门卫、变配电所、物业、社区用房等)面积和位置应与规划局、街道、供电所等相关部门充分沟通确认,并在报批图纸与指标中体现。分期开发项目中的整体地块闭路电视机房、弱电控制中心、消防控制中心不可遗漏。 


g. 应注意阳台、露台、平台等不同计算方式(有顶阳台计半面积、无顶露台、平台不计面积,具体应征询当地相关规划与测绘部门) 


h. 应注意不同地区当地面积计算规定 


⑧退界、间距应注意: 

a. 因我方通常在初步方案完成即进入桩基施工图阶段,因此方案设计单位在标识建筑退红线、蓝线、绿线距离,南北、东西间距时,应计算至装饰面(非结构面),同时在满足规范的前提下留余量,施工图设计单位出总图时应予以复核(避免因饰面层变厚、凸出的异形装饰构筑物等因素而引起退界不够)。


b. 转角处退界应以切点连线为界,而非圆弧线。


c. 部分地区环评部门也会提出建筑退界要求,应提前征询。 


⑨绿地率、集中绿地率在建筑总图中应按照土地招标与规划要求的最小值或接近最小值表达。当绿化率及建筑密度等指标与规划要求较为接近时(尤其别墅区),必须进行精确计算,同时应与景观方案总图基本一致。 


⑩垃圾压缩站位置选择应避免主要人流方向,且应考虑夏季风向影响(要有 2个门,一个门要面向小区外,便于环卫车直接清理垃圾)。 


⑪设计说明应注意: 

a. 构造做法必须与详图所示一致,与各专业深化图纸一致(幕墙等) 


b. 具体做法必须与合同附件中的房屋交付标准一致 


c. 门窗篇、保温篇内容必须与节能报告、报建表一致 


d. 竣工备案阶段须对设计说明重新审核修订 


⑫总图中出入口的数量、道路宽度和转弯半径、消防车道设置、消防车道的宽度、消防车道的转弯半径、消防车道的净高要求、消防登高场地大小、布置数量及离建筑距离、建筑的沿街长度及总长等应满足国家与当地消防的要求。


⑬出正式报批方案前,设计院应在征询供电部门的基础上,对于满足供配电要求的配套建筑已做合理规划与预留,供配电预留空间: 


a. K 站原则上不应设置在地下。 

b. 供配电敏感建筑位置,如 K 站、P 站、箱变等应充分考虑其合理性,减轻对客户的不利影响。 

c. 水泵房不宜设在住宅等主体建筑投影范围内,以免噪声或震动引发投诉。给水泵房内不应有污水管穿越。 


⑭控高 

a. 应按照政府征询意见严格控制控高(如航空限高、规划限高),并注意是按绝对高度还是按建筑总高度控制。 


b. 建筑屋面设备与任何构筑物高度均应计入控高。 


⑮标高 

根据城市道路的绝对标高、城市排水和土方平衡量的要求,复核并确定小区的道路标高及场地排水方向、室外场地标高、建筑物的±0.00 标高相当于的绝对标高(吴淞高程、黄海高程、85 高程、珠江高程等)。 


⑯“人车分流”等设计理念应在交通分析图中明确体现。


2、单体平面设计


① 各层公共面积分摊后(按照当地房地局测绘要求),得房率:高层住宅原则上宜大于 80%,小高层住宅宜大于 85%,高层类住宅、公寓式办公宜大于 75%,高层办公宜大于 70%,商业中心宜大于 60%。


②单体平面图、剖面图在获得审图证后,原则上不得有任何变更。如有不可抗原因必须变更,获得我方批准后,方可出变更图纸。 


③单体平面应与通用图平面复核一致。 


④标准层如有房型变化,应注意上部房型阳台的落水管落到下层空间(例如住宅厅、卧)等功能空间的使用功能问题。 


⑤商业如做餐饮功能,应在施工图报审前明确绘制烟道、冷媒管管井等,避免在预测时公共分摊部位不明确造成实测时的面积变化。 


⑥应明确绘制屋面防水节点做法。 


⑦土建内饰标准应满足我方建造标准(初步划分一次交付和二次内饰施工的界面),预留后期装修的便捷性。 


⑧每部电梯均应编号,技术参数应符合建造标准要求,提供电梯参数表,明确应预留装修荷载。 


⑨楼梯形式及疏散宽度是否合理,设计院并提交计算书给我方确认 


⑩户型比例、户型面积应符合我方要求。 


⑪伸缩缝、沉降缝等平面立面做法,设计院应根据建筑装饰做法、屋面详细用途等有针对性地绘制详细做法图纸,包括构造细部做法,不应仅选择参照图集做法。安保中心、电信移动机房、消防控制中心、强电间、弱电间等用房不应设置在伸缩缝、沉降缝两侧。


⑫电梯井不应紧邻卧室。紧邻书房及起居室时,应考虑隔音措施。 


⑬建筑平面凹口处如设窗,应在两侧墙体各留 80-100mm 宽墙跺便于立面材料收头。


3、立面、剖面设计


①安全与技防 

a. 应避免二户阳台、平台、空调板或屋面平台相连,产生不安全因素。如不可避免应采取高栏杆分隔、弧形防护倒刺栏杆、户内技防、公共部位窗增加技防与防盗窗等相关措施。建筑低层区域由于外立面变化(如外凸),住户间有宽线条连接的,也应注意上述问题。 


b. 立面装饰线条严格控制横向外挑标准层不超过 350mm,以免带来安全隐患与视线遮挡;如 1-6 层立面需要加强线条宽度,超过 350mm,必须增加技防和安防措施。线条的高度原则上不能超过 500mm,不应影响相邻标准层窗底与窗顶的正常标高;同时应注意线条在窗、窗台、阳台、空调板交接处的收口处理。 


c. 封闭管理的小区,沿街商铺和住宅的交接面应封闭处理。 


②有夹层或标高较多或局部降板、升板的应注明标高,分别绘制各标高平面图并配以剖面。


③原则上平、立面有变化的部位,均应绘制墙身剖面图。 


④平面、立面上应将门窗编号标出,立面上门窗开启方面需与门窗表对应一致。


⑤雨水管等对立面有影响的构件布置在阴角或次要位置,同时不应设置在重要建筑入口二侧,设计院应有布置图纸提交我方确认 


⑥原则上立面上的装饰线条凸出墙面≥200mm 时以及窗下口线条,采用现浇混凝土做法,与结构同步施工。当其<200mm 时,宜用保温板制作,设置立面装饰线条应考虑成本控制。 


⑦普通住宅与底商建筑原则上不做幕墙,尽量做排窗 


⑧立面广告位、店招位数量、做法应满足我方的要求。立面广告位做法应满足商管维修更换方便的要求。 


⑨施工图设计院应根据方案设计公司提供图纸绘制完整的外墙详图核对立面效果,并应与幕墙公司、夜景照明公司会签设计成果。 


⑩普通住宅严控复杂建筑体型以及装饰性线条,标准层原则上不采用 GRC 材料。

大线脚用混凝土直接浇筑,小线脚用保温板。


4、地下空间设计


①停车、地库出入口与排风井等应注意:

a. 应核对报规地上、地下停车位与景观图纸、地库车位划分深化与验收图纸一致。如有变化,应充分考虑对住户的承诺.


b. 地下车库层数,停车方式等是否合理?应考虑大地库与住宅地下室脱离还是连通,不同标高的处理。单车停车经济性控制指标原则上控制在 35㎡/辆以下(地形复杂的地库和人防地库指标可适当放宽)。中高端物业应考虑人车分流的物业管理模式。 


c. 住宅原则上不应做地下二层停车库,非高端商业办公不应做地下三层停车库。如确实无法满足停车要求,设计院应提交专题分析报告给我方确认。经适房项目应尽量减少地下车库的面积(必要时可征询规划部门后采用地面设置远期机械停车方式解决)。 


d. 普通住宅项目因机械式地下停车位不可售及后期运营维护成本高,原则尽量不做。经适房项目由于补贴政策的不同,应充分进行经济性核算,可考虑做机械式停车库。 


e. 应确保地库净高大于 2.2m,特别是主通道;如确属管线等原因达不到此标高要求,设计院应书面提交我方确认位置与高度。 


f. 地库出入口应有设置防止路面水进入的措施,如排水沟(或坡道处理等)。如无顶盖的地库出入口,建议做二道排水沟。 


②人防设计应注意: 

a. 人防设计院应提交地下室人防面积优化设计专题报告给我方确认 


b. 地下室人防不宜设计高于人员隐蔽的人防等级,住宅项目应尽量争取物资库等级 


③车库顶部覆土深度应满足景观设计院和总体管线走向的要求。 


④对于地库大开挖的项目,须绘制地下室顶板平面图,并标明顶板排水坡度。同时,地下室通风竖井、楼梯坡道出入口、上翻梁、降板等必须在该平面图上明确,并注意竖井与敏感部位的间距要求。


5、专项设计


①日照分析应注意: 

a. 因考虑方案完成即进入启动区桩基施工图阶段,因此启动区日照应在满足规范的前提下留 6—10 分钟余量(避免因外立面、屋顶设备等引起的日照不足)。


b. 出正式桩位施工图前,施工图设计单位应取得规划部门认可的第三方单位的日照审核盖章报告,否则不得出图(应注意不同地区日照审核的规定)。


c. 应避免追求立面效果,外立面复杂的凸出凹进,如标准层装饰板与线条、装饰柱变化、顶部立面变化等遮挡住户的采光,甚至产生日照问题。如无法避免,设计院应列表将影响住户的单元号、相关影响、解释口径在销售前以书面形式提交我方。 


d. 注意地区差异及门窗设计修改可能存在的日照问题。 


②保温 

a. 门窗篇、保温篇内容必须与节能报告、报建表一致。保温材料及做法应由我方认可。 


b. 针对目前国家与地方法规,设计院应提交保温材料计算与选择的专题报告(各种方案经济性分析,如窗墙比、K 值等)。 


c. 及时跟踪最新规范标准,如有重大修改,应及时出相应修改变更。 


d. 应绘制女儿墙顶的外保温节点做法,防止雨水渗漏。 


③平、立、剖面、墙身大样是否达到建筑预期,设计院建筑专业应在幕墙上述图纸上会签。 


④ 夜景照明审核效果应达到土建设计单位及我方预期,建议土建设计单位对夜景效果进行书面确认。 


⑤景观效果应达到土建设计单位及我方预期,建议土建设计单位对景观效果进行书面确认。


02

结构专业设计管控要点


1、设计原则

①结构设计除不违反国家规范强制性条文的要求外,注意遵循现行地方的设计规范、规程及当地政府部门的相关批文,确保能顺利通过相关部门的审查。


各上报材料必须经业主方审核同意后方可向相关部门上报,例如地震安评报告、抗震超限审查报告等。


② 结构专业从概念设计阶段开始就加强与建筑专业的沟通,避免不必要的结构转换以及不必要的抗震超限专项审查。当然也不应为了刻意去避免而严重影响建筑使用功能。


③结构构件设计需满足建筑功能要求,避免竖向构件局部突出影响使用、水平构件影响净高等问题。


④结构设计需经济合理,做到精心设计、不断优化,控制结构造价。结构选型、基础形式、基坑围护等务必要求设计单位提供技术经济比选报告。


⑤准备超限审查报告时的超限抗震性能化设计目标宜先就低不就高。抗震审查会上可积极参与沟通交流并在非原则性问题上争取有利条件,避免不必要的成本增量


2、设计荷载


①设计荷载除有特别说明外,荷载取值严格遵照最新版《建筑结构荷载规范》及相关修订版本,不得任意降低或提高。设计单位需提交荷载计算表供业主方审查。

②建筑高度 200 米及以上超高层,公共建筑的大跨度钢结构屋面应当通过风洞试验获取设计风荷载。


③非装修房二次装修楼面荷载标准值统一按下列数值考虑,并在图纸注明二次装修时不得超过下列数值。客厅、餐厅、厨房、卫生间取 1.0kN/㎡,卧室、阳台取 0.8kN/㎡,应对同层排水卫生间的回填料最大容重予以说明。装修房按实际装修标准考虑楼面荷载,不再增加二次装修荷载。



03

给排水专业设计管控要点


①自来水供水系统按照标准规划房型配套,水表出户于公共部位安装。在大户型全装修时,应按实际用水量需要配置。 


②室外给水和消防环网宜分开。市政给水开口宜为 2 个。为保证水源的可靠性,应由两路市政进水管道在室外形成环状供水。当只有一路进水时,应考虑用水的安全可靠性。 


③ 地下车库设沉砂隔油池,地下车库设置排水沟或地漏,地面找坡合理;集水井数量及布置与建筑结构图纸一致。 


④同一栋单体,屋顶生活水箱集中合并设置。 


⑤排水管道标高合理,结合室外总体排水标高;单体排水出户管标高与室外总体管线标高相符,覆土厚度满足排水要求,排水出户管不与梁、承台冲突;排水出户管于户内尽可能合并,减少室外检查井数量。


⑥系统设计分区合理,满足自来水公司要求,入户压力不超过 0.2MPa。 


⑦室内管道走向应合理美观,排水管以尽可能同侧设置为原则,标高不得影响门窗(包括采光窗)、不得穿越采光天井;地下室卫生间应考虑排水的降板和出入管;下沉庭院考虑集水井排水;给水管走向和标高须满足装修吊顶要求,可考虑穿梁布置。


⑧ 全装修房点位应与室内专业设计院配合,设计院出图应按装修点位配合给排水设计。 


⑨室外管道需考虑对立面效果的影响,给水、污水、雨水、消防、空调冷凝水立管布置应相对隐蔽,原则上立管设于管井,阳台,建筑凹槽阴角,减小对建筑外立面影响;与门、窗、洞口不冲突;不应穿越门面。 


⑩公共管道(如消防管及上水控制阀等)不应放在住户户内管井内;减压阀应尽可能避免放在公共走道上;消防箱不应放在住户墙体内;污、废水管不应穿卧室及其他住户厨房。公共管线不应在住户内部予以检修;管线敷设不应从邻家穿越;消火栓布置合理,尽量隐藏,应避免在大堂、电梯厅的各主要立面上安放消防箱、设置消防立管(明管)等,应避免设置在住宅入户门边。


结语:

设计管控作为房地产开发过程中操作管理的重要组成部分,在所有标杆地产企业都处于被高度重视的地位,甚至决定了一个项目的成败。


基于此,高景亚太南方总院特邀知名导师于2021年4月17-18日在长沙举行《龙湖设计管控成果分享---标准化设计管控体系打造和产品核心价值创新策略借鉴》公开课。通过学习产品线标准化体系,项目需求多元化、标准化体系框架的内容、实例项目的需求:开拓市场快销型项目、实例项目的需求:细分市场,品质、溢价型项目的需求:精细定位客户研究,需求倒推结果等内容,并结合多个案例来揭秘近年来的新产品打造思路。





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